Entreprendre des travaux de rénovation, quels qu’ils soient, de la maison au local professionnel en passant par les appartements, nécessite toujours une bonne préparation, un accompagnement sérieux ainsi qu’un assidu suivi des travaux. Mais certaines remises en état demandent une attention particulière. C’est notamment le cas des appartements de prestige parisiens. Une connaissance de leur histoire, des techniques utilisées et une forte expérience sont indispensables pour garder l’âme du lieu tout en le restructurant au goût du jour. Découvrez tous nos conseils pour réaliser vos travaux de rénovation immobilière, du grand appartement au plus petit studio, à Paris.
Quels travaux et démarches pour la rénovation à Paris de votre appartement ?
Faisons tout d’abord le point sur les types de rénovation habituellement effectués ainsi que sur leurs impératifs administratifs.
Estimer l’importance des travaux de rénovation à réaliser
Avant toute opération de rénovation, il est nécessaire de faire le point sur les postes de travaux à effectuer. Pour cela, il s’agit de passer en revue l’ensemble de la surface et de ce qui la compose pour lister les besoins. Voici les principaux aspects à vérifier :
- Souhaitez-vous reconfigurer l’espace en créant ou supprimant des cloisons ? Cela peut être le cas si vous voulez une autre chambre, une cuisine ouverte, un bureau, un dressing, etc.
- Est-ce que les systèmes électriques et de plomberie fonctionnent et sont aux normes ?
- Les murs, sols, plafonds et sanitaires sont-ils en bon état ?
- Qu’en est-il de la performance énergétique du logement ? Est-il assez isolé ?
- Rencontrez-vous des problèmes acoustiques avec les voisins ?
- Voulez-vous l’habiter vous-mêmes ou le louer ?
Cette démarche d’analyse peut être effectuée avec un architecte, ce qui facilite grandement la tâche. En effet, ce dernier a l’habitude de ce genre d’action et saura vous aiguiller de manière rapide et sûre.
Se renseigner sur les démarches administratives applicables à Paris
Outre la dimension technique et esthétique de la remise en état, vous ne pourrez malheureusement pas échapper aux démarches administratives inhérentes à tout projet de rénovation, en particulier pour un appartement parisien.
Le cas de la copropriété
Certains travaux doivent être soumis à l’accord de la copropriété. Sauf certains règlements de copropriété spécifiques, vous n’avez pas à rendre compte des changements prévus si rien n’affecte les parties communes. C’est le cas de la rénovation des pièces, de la suppression ou de la création de cloisons non porteuses, de la peinture,de l’électricité… en définitive ce qui relève de l’embellissement.
Au contraire, vous avez besoin d’un accord en ce qui concerne les murs porteurs, la charpente, les planchers, la cheminée, la toiture, et en règle générale ce qui entre dans le cadre de l’article 25 de la loi n° 65-557 sur le statut de copropriété des immeubles bâtis.
Les permis de construire
Il en est de même pour les permis de construire. Il arrive que vous soyez dans l’obligation d’effectuer une déclaration préalable ou un permis de construire.
Vous devez déposer ce dernier si vous créez une surface supérieure à 20m², si le bâtiment appartient à la liste des monuments historiques et si vous changez l’affectation des locaux en modifiant la façade ou les structures porteuses.
Une déclaration préalable est quant à elle nécessaire si vous remaniez l’extérieur de la construction, créez une surface de plancher entre 5m² et 20m², réalisez une construction ou changez la destination de locaux sans que la façade ne change d’apparence.
Enfin, les règles diffèrent dans les zones à sites patrimoniaux remarquables. Vous devez faire intervenir un architecte des Bâtiments de France lorsque vous effectuez des travaux, par exemple dans le quartier du Marais.
Comment calculer le prix de rénovation d’un appartement à Paris ?
Que vous ayez pour projet un simple réagencement, un rafraîchissement ou une refonte en profondeur, il vous faut impérativement calculer le prix de la rénovation de votre appartement à Paris au m² en fonction des différents types de travaux à réaliser.
Établir le budget pour la rénovation d’un appartement à Paris
Si l’on compte en moyenne entre 700€ et 1500€ le mètre carré pour une rénovation complète, entre 400€ et 1000€ le mètre carré pour la remise en état d’une partie seulement du logement et entre 120€ et 600€ le mètre carré pour un rafraîchissement, de nombreux autres paramètres sont à considérer.
Voici une liste non exhaustive des éléments qui entrent en ligne de compte dans le calcul final des travaux :
- l’état général avant travaux ;
- la taille du logement ;
- le besoin de conseils et d’accompagnement dans le suivi de la rénovation ;
- la qualité de l’intervention des artisans et les demandes spécifiques ;
- la gamme des matériaux utilisés ;
- la création de nouveaux espaces, l’aménagement des combles, la réalisation d’une terrasse ;
- les niveaux de finition souhaités.
Évaluer ses droits aux aides pour la rénovation
Il existe de nombreuses aides à la rénovation et il n’est souvent pas facile de s’y retrouver. Avec le nouveau service public France Rénov’, vous pouvez être suivi par des accompagnateurs spécialisés qui vous guideront tout au long de votre projet notamment pour trouver vos artisans. Une fois le chantier terminé, vous recevrez vos aides.
- MaPrimeRénov’ pour les propriétaires en fonction de leurs revenus et du gain écologique des travaux ;
- Éco-prêt à taux zéro (Éco-PTZ). Il permet de financer sans avance et sans taux d’intérêt des travaux de rénovation énergétique ;
- Primes Coup de pouce pour le chauffage, l’isolation, la rénovation globale et l’installation d’un thermostat avec régulation performante ;
- Chèque énergie pour les personnes à revenus modestes pour des travaux visant à réduire la consommation d’énergie ;
- TVA à taux réduit : certains travaux peuvent bénéficier d’une TVA à 5,5% ;
- Réduction d’impôt : le dispositif Denormandie permet à des propriétaires bailleurs de certains quartiers de réduire leurs impôts sur le revenu si les travaux représentent au moins 25% du prix du logement acheté ;
- Exonération de la taxe foncière ;
- D’autres aides locales ou régionales.
En ce qui concerne la TVA, sachez qu’il existe en fait différents taux qui vont de 5,5% à 20% en passant par 10%. Cela dépend des types de travaux réalisés. Pour les taux réduits, il faut que le logement ait été construit depuis plus de deux ans et qu’il soit destiné à un usage d’habitation uniquement. N’hésitez pas à consulter la page consacrée à la TVA sur le site du ministère de l’Économie.
Quelles sont les caractéristiques du parc immobilier parisien ?
Les appartements parisiens sont spécifiques, notamment ceux de style haussmannien. C’est la raison pour laquelle vous devez sélectionner votre entreprise de rénovation pour votre appartement à Paris de manière consciencieuse. Avec Les Compagnons des Investisseurs, par exemple, vous avez affaire à des experts qui connaissent les particularités de la construction parisienne pour un résultat à la hauteur de vos attentes.
S’informer sur l’histoire du bâtiment et du quartier de Paris
Les immeubles de Paris ont été, pour plus de la moitié d’entre eux, bâtis entre le milieu du XIXe siècle et le début du XXe siècle après la percée de voies, la création d’égouts, de gaz et d’arrivées d’eau nécessitant la reconstruction d’habitations qui ont remplacé la vieille ville médiévale.
Après la Seconde Guerre mondiale, la périphérie de Paris est réorganisée et modernisée par l’édification de tours, notamment dans le 13e et le 15e arrondissement jusqu’aux années 1970. Mais ensuite, une volonté de cohérence et un rejet de l’esthétique et des tours amènent à un certain immobilisme en matière d’urbanisme et à un retour à l’organisation haussmannienne en îlots. Ainsi, même les immeubles les plus récents datent rarement d’après 2005. Autrement dit, les bâtiments parisiens sont des ouvrages qui demandent un entretien régulier et une attention particulière pour qu’ils puissent garder leur cachet.
Connaître les particularités d’une rénovation d’appartement haussmannien à Paris
Les immeubles haussmanniens sont des constructions collectives aux murs en pierres de taille et aux angles arrondis, de cinq à six étages, avec une cour intérieure. La toiture est à l’origine avec brisis, à savoir une partie presque verticale, en ardoise. Elle se compose également des lucarnes œil-de-bœuf, c’est-à-dire rondes et ornées ainsi que des chiens assis, soit des lucarnes avec un toit plat. Les escaliers sont en chêne et les rambardes en fonte à motifs ont été moulées.
Les appartements étaient à l’époque tous identiques, avec des caves au sous-sol et des chambres de domestiques au dernier étage. À l’intérieur des logements, le palier ouvre sur des pièces non spécialisées en enfilades. Elles communiquent entre elles par des portes. L’habitude voulait que les pièces fonctionnelles, comme la cuisine, se situent côté cour et que les pièces de réception donnent sur la rue. Dans ces dernières, les décors et les huisseries sont plus élaborés.
Toutefois, les usages ont changé. Par exemple, les cuisines étaient petites et loin de la salle à manger. Aujourd’hui, nous aspirons à plus d’ouvertures, plus de place pour cuisiner et pour installer nos appareils ménagers. Quant aux familles, elles souhaitent une chambre pour chaque enfant, un double living, parfois deux salles de bain.
De plus, les matériaux deviennent vétustes et il faut désormais prendre en compte l’aspect écologique. La rénovation concerne donc généralement les parquets, les huisseries, la plomberie, le chauffage, la suppression de cloisons, le déplacement de certaines pièces.